Главная 24 Ипотека 24 Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс

Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
    Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Чем отличается ипотека от кредита

Обычно, когда говорят «жилищный кредит» и «ипотека», подразумевают одно и то же. А порой эти понятия вообще соединяют в одно – «ипотечный кредит». В большинстве случаев это действительно синонимы.

Условия получения ипотеки

Условия предоставления ипотеки Для многих заемщиков ипотечный кредит – это единственная возможность стать обладателями собственного жилья. Несмотря на то что перспектива выплачивать кредит долгие годы радует далеко не всех потенциальных заемщиков, чаще выбора у них не остается.

Страхование квартиры по ипотеке: стоимость страховки жилища

Что такое страховые выплаты по ипотеке и как их рассчитать? Поскольку по ипотеке недвижимость приобретается под залог, т. е. до полного момента погашения кредитного договора квартира находится в залоге у банка, то банк требует страховать имущество на весь срок по кредитному договору.

Стоит ли брать ипотеку: выгодно или нет

Стоит ли брать квартиру в ипотеку Покупка нового жилья – дорогое предприятие. Уровень дохода большинства граждан не позволяет сделать это путем использования только собственных средств.

Стоит ли брать ипотеку в 2018 году

В силу нестабильной экономической ситуации единственным вариантом, чтобы стать владельцем собственной квартиры или дома в ближайшее время, является оформление ипотеки.

Ставки по ипотеке: актуальные ипотечные программы банков

Когда люди идут в банк с целью взять ипотечный кредит, то первым делом они думают о том, какие в данном учреждении ставки по ипотеке. Процентная ставка действительно является важным критерием в вопросе того, насколько тяжело потом будет гасить взятый кредит.

Срок регистрации ипотеки в Росреестре: документы

Регистрация ипотеки в Росреестре: документы Регистрация недвижимости, приобретенной с помощью ипотечного кредита – это процедура, подразумевающая внесение в базу данных единого государственного реестра, которая подтверждает факт того, что жилье находится в залоговом состоянии.

Созаемщик по ипотеке это кто?

Доходов одного заявителя редко хватает для полной оплаты ипотечного платежа. В связи с этим банки рекомендуют привлекать созаемщиков или просят в залог имущество.

Снятие обременения по ипотеке в Росреестре: документы

Сроки снятия обременения по ипотеке в Росреестре После оформления ипотечного кредита приобретаемое жилье попадает под обременение банка. При регистрации своих прав на жилье заемщик одновременно регистрирует в Росреестре обременение на основании кредитного договора.

Снятие обременения по ипотеке в МФЦ: перечень документов

Ипотечный договор характеризуется не только предоставлением финансирования со стороны банка, но и передача квартиры в залог от собственника жилья. Оформляя кредитный договор на покупку недвижимости, на предмет залога накладывается обременение.

Снижение ставок по ипотеке — как уменьшить процент

Как снизить процент по ипотеке в Сбербанке Взятие недвижимости в ипотеку – серьезное решение для любой семьи и отдельного гражданина. Приходится связывать себя обязательствами перед банком на долгие годы.

Сколько раз можно брать ипотеку одному человеку

Сколько раз можно брать ипотеку на жилье Больше половины квартир на сегодняшний день покупаются за счет заемных средств банка с помощью ипотечного кредитования. Но иногда жизненные обстоятельства заставляют нас обращаться к кредиторам повторно, для покупки второго, или даже третьего объекта недвижимости.

Сколько платить в месяц за ипотеку

Сколько платить по ипотеке Ипотечное кредитование – вид займа, который выдается банком под залог оплачиваемой этим займом недвижимости. Такой кредит выдается с фиксированной целью – при покупке дома или, чаще всего, квартиры.

Сколько нужно проработать, чтобы взять ипотеку

Сколько нужно отработать, чтобы дали ипотеку Если заемщик планирует открыть жилищный займ в банке, значит, он должен основательно подготовить к данному процессу. Ведь договор с банком будет долгосрочным.

Сколько можно вернуть с процентов по ипотеке

Сколько раз можно возвращать проценты по ипотеке Ипотечный кредит – это тяжелое бремя для многих семей, а также единственная возможность купить себе жилье. Наверняка не все знают о том, что государство оказывает поддержку заемщикам и возмещает им 13% от уплаченных процентов, плюс к этому, если вы впервые покупаете жилье, имеете право на 13% от его стоимости в виде налогового вычета.

Самый низкий процент по ипотеке: в каком банке

В каком банке лучше взять ипотеку При оформлении ипотечного кредита каждый из нас, в первую очередь, задумывается о том, в каком банке лучше взять ипотеку. Рынок финансовых услуг переполнен различными предложениями, которые между собой существенно могут различаться.

Рефинансирование ипотеки Центр-Инвест

Рефинансирование кредитов Центр-Инвест Разнообразные программы перекредитования сегодня предлагают не только крупные банки общероссийского уровня. Финансовые организации регионального значения тоже постепенно вводят в пакет своих услуг рефинансирование кредитов.

Рефинансирование ипотеки Росбанк

Рефинансирование ипотечного кредита Росбанк Под рефинансированием подразумевают замену старого долгового обязательства новым, с другими условиями погашения долга. Применимо к кредитованию, рефинансированием можно назвать выдачу нового займа для погашения старого.

Рефинансирование ипотеки Примсоцбанк

Примсоцбанк: рефинансирование кредитов других банков Примсоцбанк — региональный банк с довольно крупными активами, один из лидеров банковской отрасли Дальнего Востока. Работает «Примсоцбанк» с 1994 года, основными владельцами акций этой финансовой структуры на сегодняшний день являются Дмитрий и Александр Яровые.

Рефинансирование ипотеки других банков: лучшие предложения

Перекредитование ипотеки в другом банке Рефинансирование используется как в потребительском кредитовании, так и в ипотечных программах. Услуга широко применяется в западных странах, в то время как в России перекредитование получило распространение только в течение последних десяти лет.

Рефинансирование ипотеки Газпромбанк: условия, отзывы

Газпромбанк: рефинансирование ипотеки других банков Как и довольно большое количество отечественных банков, Газпромбанк относительно недавно открыл услугу рефинансирования кредитов, которые были оформлены в других банках.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Как продать квартиру с обременением ипотекой Далеко не каждая семья может приобрести жилье за счет собственных средств, ведь накопить на квартиру будет довольно-таки проблематично и долго, намного проще и быстрее оформить ипотечный займ.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца Без привлечения заемных средств банка вряд ли можно купить собственное жилье, поэтому многие сталкиваются с данной сделкой.

Ипотека — страница 9

Согласно статистике в России ежегодно выдают порядка 700 тысяч ипотечных кредитов. Спрос на займы растет, ведь далеко не каждая семья может позволить себе покупку квартиры или дома за наличные.