Главная 24 Ипотека 24 Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Далеко не каждая семья может приобрести жилье за счет собственных средств, ведь накопить на квартиру будет довольно-таки проблематично и долго, намного проще и быстрее оформить ипотечный займ. Процедура оформления кредита довольно простая, но вместе с тем приобретаемое жилье хоть и становится собственностью покупателя, но, тем не менее, имеет множество ограничений на регистрационные действия, наложенные третьей стороной договора, то есть банком. Нельзя исключать тот случай, что на протяжении выплаты ипотечного кредита, а она может достигать 30 лет, возникнет необходимость продать или обменять жилье. Отсюда вытекает такой вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой и можно ли это сделать.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Что такое обременение

В первую очередь нужно рассмотреть, что на самом деле значит обременение. После регистрации договора продажи жилья, на покупку которой банк выделил средства, кредитор имеет право наложить обременение на жилье. Ведь по закону ипотечное кредитование можно оформить только с предоставлением залога, который, в свою очередь, выполняет роль гаранта полного возврата заемных средств с процентами.

Обременение недвижимого имущества при ипотечном кредитовании – это уменьшение Свободы действий собственника по отношению к своему имуществу, связанная с изменением его состояния.

Стоит немного пояснить, что в данном случае обременение не позволяет продать квартиру, или передать ее в собственность по договору дарения, до того момента пока вы полностью не рассчитайтесь с банком. Хотя это еще не говорит о том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке полностью исключена, на самом деле если вы приняли решение продать жилье, то есть несколько вариантов как это можно сделать.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Варианты продажи квартиры с обременением

Сначала рассмотрим два наиболее простых варианта продажи квартиры с обременением. Первый самый разумный вариант, это полное досрочное погашение ипотечного кредита. Вариант доступен только для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, то есть купить жилье большее по площади, соответственно, с доплатой.

Схема здесь довольно простая, вы подаете заявление в банк о досрочном погашении ипотеки за 30 дней до предполагаемой даты внесения средств на кредитный счет. Сотрудники банка производит расчеты, и называют конечную сумму к оплате. В назначенный срок вы вносите средства в счет погашения ипотечного кредита, затем, спустя еще месяц вы берете все документы для Росреестра, чтобы снять обременение с жилья. После всех проведенных процедур вы снимается обременение, и становитесь полноправным собственником жилого помещения, с которым может совершать любые сделки, в том числе и продажу.

Стоит отметить, что этим вариантом пользуются далеко не все, ведь не каждый может единовременно найти крупную сумму для досрочного погашения займа, и здесь можно воспользоваться другой схемой. Вы выставляете на продажу квартиру по конкурентоспособной цене и ищете покупателя, который готов заблаговременно внести 100% предоплату за жилье.

Рассмотрим схему более детально. В первую очередь, вам нужно разумно оценить жилье, ведь нужно понимать, что желающих совершить такую сделку будет довольно-таки мало. Потому что, если даже найдется потенциальный покупатель, ему придется заплатить вам 100% от стоимости объекта, или хотя бы ту часть, которую будет достаточно для досрочного погашения ипотечного кредита, то регистрация договора купли-продажи пройдет не ранее, чем через 2—3 месяца. Вам сначала нужно будет обратиться в банк и написать заявление на досрочное погашение ипотечного кредита за 30 дней до предполагаемой даты платежа, затем спустя еще месяц снять обременение с квартиры и только после этого зарегистрировать договор купли-продажи в Регистрационной палате.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

В данном варианте слишком велики риски покупателя, у него не остается практически никаких гарантий, что жилье реально перейдет к нему в собственность. Поэтому, если вы хотите воспользоваться такой схемой, то нужно составить с покупателем предварительный договор купли-продажи у нотариуса, это дает гарантию в первую очередь покупателю, что он не лишится собственных средств. А в случае нарушения продавцом условий предварительного договора покупатель имеет право обратиться в суд, несомненно, его решение будет вынесено в пользу пострадавшей стороны. Но все же это будет нецелесообразно постольку, поскольку дела в суде рассматриваются довольно долго, а взыскание долга может затянуться на несколько лет.

Совет покупателю, если вы приняли решение приобрести жилье, то обязательно закажите в Регистрационной палате выписку из Единого государственного реестра прав, в которой обязательно будет указано, наложено обременение или нет, это поможет вам оградить себя от мошенничества, ведь продажа квартиры с обременением без согласия кредитора – это незаконно.

Банк как третья сторона договора

Для начала обратимся к условиям выдачи ипотечного займа. В договоре обычно каждый банк прописывает условия продажи приобретаемого объекта до полной выплаты ипотеки. Некоторые кредитно-финансовые организации могут дать разрешение на сделку только после частичной выплаты ипотечного займа, например, 50%. А если учитывать, что схема распределения ежемесячных платежей аннуитетная, то заплатить половину стоимости основного долга можно только ближе к окончанию срока действия кредитного договора.

Если вы хотите продать жилье, на которое наложено обременение банком, то вам, в первую очередь, нужно обратиться в банк и уведомить его о своем намерении. Далее, вы самостоятельно ищите покупателя на объект. Только желательно его предупредить о том, что квартира находится на текущий момент в ипотеке, но сделка, где третьей стороной выступает банк, не несет никаких рисков для покупателя.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Как будет выглядеть продажа в данном варианте? Продавец и покупатель подписывают составленный у нотариуса предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой. Покупатель вносит оплату за жилье полностью в банковские ячейки, в одну сумму, которая необходима для погашения кредитных обязательств продавца, в другую оставшуюся сумму. Банк, в свою очередь, снимает ограничения на регистрационные действия и обе стороны, то есть продавец и покупатель могут зарегистрировать свой договор купли-продажи в Росреестре. После получения свидетельства продавец может забрать остаток средств из банковской ячейки.

Продажа долга третьему лицу

Если причина продажи залогового имущества в невозможности оплачивать жилищный займ, то банк идет навстречу заемщикам и готов оказать им помощь, в поиске клиента, который будет готов купить квартиру в ипотеку с обременением, соответственно вместе с долгом по кредиту. Как будет выглядеть процесс в данном варианте, банк дает время должнику самостоятельно продать жилье с обременением, если желающие купить его найдется, то кредитно-финансовая организация подписывает кредитный договор с новым кредитополучателем, а он, в свою очередь, принимают чужие долговые обязательства на себя. Должник по факту передает свой долг новому заемщику по договору продажи долговых обязательств.

Здесь есть один нюанс, если за период формирования просроченной задолженности банк начислил какие-либо санкции в виде штрафов и пени, то оплачивать их обязан непосредственно должник, они по договору продажи долговых обязательств не передаются, только основной долг.

Кстати, провести данную сделку можно только в том случае, если покупатель оформляет ипотечный кредит на покупку жилья с обременением в одном и том же банке что и продавец, в противном случае кредитор может отказать в продаже жилья. Если рассматривать ситуацию со стороны покупателя то такие сделки могут быть для него довольно-таки выгодными, ведь стоимость такого жилья может быть на 20—25% ниже рыночной. Кроме того, сделка полностью прозрачной, и не имеет никаких рисков, постольку, поскольку гарантом здесь выступает кредитно-финансовая организация, которая осуществляет свою деятельность строго в рамках российского законодательства.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Нюансы сделки

С позиции продавца и покупателя продажа залогового имущества является полностью безопасной и даже выгодной сделкой. Покупатель имеет возможность приобрести жилье по более низкой стоимости, а продавец за короткий срок избавиться от такого тяжелого финансового бремени, как ипотечный кредит. Хочется только дать несколько советов продавцам и покупателям:

  1. Все действия нужно согласовывать непосредственно с третьей стороной договора, то есть банком.
  2. Передача денежных средств должна осуществляться только с расписками, заверенными нотариусом.
  3. Договор купли-продажи жилья, на котором имеется обременение, должен быть составлен квалифицированным специалистом, ведь в нем должны быть прописаны все условия передачи объекта, долговых обязательств, снятие обременения и прочих нюансов.
  4. Расчеты между продавцом и покупателем лучше всего осуществлять через банк.

Обратите внимание, что в любом варианте продажа квартиры, обремененной ипотечным займом, долговые обязательства перед кредитором должны быть полностью погашены заемщиком, если говорить простыми словами, то при совершении сделки купли-продажи с залоговым имуществом ипотечный кредит должен быть полностью погашен досрочно.

Как видно, достаточно сложной процедурой будет покупка квартиры с обременением по ипотеке. Риски покупателя и продавца полностью отсутствуют только в том варианте, если проводить весь процесс под чутким контролем банка, он не просто является заинтересованной стороной договора, но и действует четко в соответствии с законодательством нашей страны.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Чем отличается ипотека от кредита

Обычно, когда говорят «жилищный кредит» и «ипотека», подразумевают одно и то же. А порой эти понятия вообще соединяют в одно – «ипотечный кредит». В большинстве случаев это действительно синонимы.

Условия получения ипотеки

Условия предоставления ипотеки Для многих заемщиков ипотечный кредит – это единственная возможность стать обладателями собственного жилья. Несмотря на то что перспектива выплачивать кредит долгие годы радует далеко не всех потенциальных заемщиков, чаще выбора у них не остается.

Страхование квартиры по ипотеке: стоимость страховки жилища

Что такое страховые выплаты по ипотеке и как их рассчитать? Поскольку по ипотеке недвижимость приобретается под залог, т. е. до полного момента погашения кредитного договора квартира находится в залоге у банка, то банк требует страховать имущество на весь срок по кредитному договору.

Стоит ли брать ипотеку: выгодно или нет

Стоит ли брать квартиру в ипотеку Покупка нового жилья – дорогое предприятие. Уровень дохода большинства граждан не позволяет сделать это путем использования только собственных средств.

Стоит ли брать ипотеку в 2018 году

В силу нестабильной экономической ситуации единственным вариантом, чтобы стать владельцем собственной квартиры или дома в ближайшее время, является оформление ипотеки.

Ставки по ипотеке: актуальные ипотечные программы банков

Когда люди идут в банк с целью взять ипотечный кредит, то первым делом они думают о том, какие в данном учреждении ставки по ипотеке. Процентная ставка действительно является важным критерием в вопросе того, насколько тяжело потом будет гасить взятый кредит.

Срок регистрации ипотеки в Росреестре: документы

Регистрация ипотеки в Росреестре: документы Регистрация недвижимости, приобретенной с помощью ипотечного кредита – это процедура, подразумевающая внесение в базу данных единого государственного реестра, которая подтверждает факт того, что жилье находится в залоговом состоянии.

Созаемщик по ипотеке это кто?

Доходов одного заявителя редко хватает для полной оплаты ипотечного платежа. В связи с этим банки рекомендуют привлекать созаемщиков или просят в залог имущество.

Снятие обременения по ипотеке в Росреестре: документы

Сроки снятия обременения по ипотеке в Росреестре После оформления ипотечного кредита приобретаемое жилье попадает под обременение банка. При регистрации своих прав на жилье заемщик одновременно регистрирует в Росреестре обременение на основании кредитного договора.

Снятие обременения по ипотеке в МФЦ: перечень документов

Ипотечный договор характеризуется не только предоставлением финансирования со стороны банка, но и передача квартиры в залог от собственника жилья. Оформляя кредитный договор на покупку недвижимости, на предмет залога накладывается обременение.

Снижение ставок по ипотеке — как уменьшить процент

Как снизить процент по ипотеке в Сбербанке Взятие недвижимости в ипотеку – серьезное решение для любой семьи и отдельного гражданина. Приходится связывать себя обязательствами перед банком на долгие годы.

Сколько раз можно брать ипотеку одному человеку

Сколько раз можно брать ипотеку на жилье Больше половины квартир на сегодняшний день покупаются за счет заемных средств банка с помощью ипотечного кредитования. Но иногда жизненные обстоятельства заставляют нас обращаться к кредиторам повторно, для покупки второго, или даже третьего объекта недвижимости.

Сколько платить в месяц за ипотеку

Сколько платить по ипотеке Ипотечное кредитование – вид займа, который выдается банком под залог оплачиваемой этим займом недвижимости. Такой кредит выдается с фиксированной целью – при покупке дома или, чаще всего, квартиры.

Сколько нужно проработать, чтобы взять ипотеку

Сколько нужно отработать, чтобы дали ипотеку Если заемщик планирует открыть жилищный займ в банке, значит, он должен основательно подготовить к данному процессу. Ведь договор с банком будет долгосрочным.

Сколько можно вернуть с процентов по ипотеке

Сколько раз можно возвращать проценты по ипотеке Ипотечный кредит – это тяжелое бремя для многих семей, а также единственная возможность купить себе жилье. Наверняка не все знают о том, что государство оказывает поддержку заемщикам и возмещает им 13% от уплаченных процентов, плюс к этому, если вы впервые покупаете жилье, имеете право на 13% от его стоимости в виде налогового вычета.

Самый низкий процент по ипотеке: в каком банке

В каком банке лучше взять ипотеку При оформлении ипотечного кредита каждый из нас, в первую очередь, задумывается о том, в каком банке лучше взять ипотеку. Рынок финансовых услуг переполнен различными предложениями, которые между собой существенно могут различаться.

Рефинансирование ипотеки Центр-Инвест

Рефинансирование кредитов Центр-Инвест Разнообразные программы перекредитования сегодня предлагают не только крупные банки общероссийского уровня. Финансовые организации регионального значения тоже постепенно вводят в пакет своих услуг рефинансирование кредитов.

Рефинансирование ипотеки Росбанк

Рефинансирование ипотечного кредита Росбанк Под рефинансированием подразумевают замену старого долгового обязательства новым, с другими условиями погашения долга. Применимо к кредитованию, рефинансированием можно назвать выдачу нового займа для погашения старого.

Рефинансирование ипотеки Примсоцбанк

Примсоцбанк: рефинансирование кредитов других банков Примсоцбанк — региональный банк с довольно крупными активами, один из лидеров банковской отрасли Дальнего Востока. Работает «Примсоцбанк» с 1994 года, основными владельцами акций этой финансовой структуры на сегодняшний день являются Дмитрий и Александр Яровые.

Рефинансирование ипотеки других банков: лучшие предложения

Перекредитование ипотеки в другом банке Рефинансирование используется как в потребительском кредитовании, так и в ипотечных программах. Услуга широко применяется в западных странах, в то время как в России перекредитование получило распространение только в течение последних десяти лет.

Рефинансирование ипотеки Газпромбанк: условия, отзывы

Газпромбанк: рефинансирование ипотеки других банков Как и довольно большое количество отечественных банков, Газпромбанк относительно недавно открыл услугу рефинансирования кредитов, которые были оформлены в других банках.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца Без привлечения заемных средств банка вряд ли можно купить собственное жилье, поэтому многие сталкиваются с данной сделкой.

Ипотека — страница 9

Согласно статистике в России ежегодно выдают порядка 700 тысяч ипотечных кредитов. Спрос на займы растет, ведь далеко не каждая семья может позволить себе покупку квартиры или дома за наличные.

Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам.